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よくあるご質問

2020年10月24日 土曜日

家を買うのですが、見積りをお願いできますか?

質問:家を買うのですが、名義変更に必要な登記について、不動産業者から渡された司法書士報酬が高くてびっくりしています。知り合いの司法書士もいないので、どうしていいか分かりません。見積をお願いできますか?

回答:もちろん見積だけでも可能です。お気軽にご相談ください。
ところで、どうして不動産業者が紹介する司法書士の報酬が高くなるか、それはそれなりに理由があります。それは仕事の依頼のルートにあります。ちょっと詳しく解説します。

先ずは、それぞれの業務を比べてください、

不動産業者の業務
 物件の紹介、販売、仲介(契約)など

司法書士の業務
 物件の名義変更(登記)など

見てお分かりのとおり、通常、家を買おうとする方がはじめに訪問するのは、順番からして、不動産業者となります。
そして、無事に契約まで終わると、次に不動産の名義変更のために、司法書士を探す必要がありますが、そんな面倒なことはしません。
頼まなくても不動産業者が特定の司法書士を紹介してくれます。


それでは、紹介された特定の司法書士は、ただで不動産業者から紹介を受けることができるのでしょうか?

不動産業者と特定の司法書士の間に親族関係等があれば別ですが、普通は他人同士、何らかの見返りが必要です。


結局、不動産業者が紹介する特定の司法書士には、以上の関係があることを念頭に入れたうえで、その見積を漫然と承認することは避け、
別の司法書士に見積を出してもらい、それぞれ比較することが、経済的に最も賢い方法です。
別の司法書士の知り合いがいないのであれば、神奈川県司法書士会 
https://www.shiho.or.jp/ へ連絡すれば、数名の司法書士も紹介してくれます。

また、このように、お客さんがご自身で司法書士を探してきても、普通の不動産業者は嫌な顔をしません。逆にもし嫌な顔をしたら、その不動産業者は、特定の司法書士から多くの見返りを受けている可能性があります。さらには、特定の司法書士だけでなく、リフォーム業者など、不動産業者が紹介するすべての関連業者から見返りを受けており、それが、エンドユーザーであるお客さんへ転嫁されている可能性が高く、結局知らない内に高額な費用を支払ってしまうことになるので要注意です。

同じ仕事を依頼するのに、(例えば)10万円と15万円では、どちらを選びますか?
当然10万円ですよね。
でも不動産を購入するときは、数千万円の買い物をするので、数万円のことなんて余り気にしない状態になっていることが多いです。

依頼する仕事がまったく同じで、数万円違っていて、高い方を選択する。

このようなことが無くなればいいと思います。

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投稿者 司法書士塩﨑事務所 | 記事URL

2013年8月27日 火曜日

居住用不動産の配偶者への贈与について、注意する点は?

贈与税は税の中でも、比較的に高めに設定されています。
したがって、贈与する場合は常に贈与税に注意する必要があります。

ところで、一定の条件を満たした夫婦において、居住用不動産もしくは、居住用不動産取得に係る資金の配偶者への贈与は、2000万円(暦年贈与110万円を含めると2110万円)まで、無税とされています。無税といっても、何もしないと税金がかけられるので、贈与税の申告はする必要があります。

さて、ご質問にある、上記配偶者への贈与において注意する点についてですが、特別控除を使う条件を満たした後で、最も大きな問題となるのは不動産の価格の問題であると言えます。価格の計算を間違えると、贈与税が発生する場合があるからです。

建物の価格は、固定資産税の評価額をそのまま使うことができますが、建物と一緒に土地を贈与する場合は、土地の価格の計算も必要になります。
土地の価格は、路線価若しくは倍率方式で計算しますが、土地の位置、形によってさまざまな修正が入りますので、なるべく税理士等の専門家に依頼するのが早くて正確であると言えます。

一つ間違えると、多額の税金が発生する場合があるので、餅屋は餅屋に任せるのが、安心を買うという意味でもよろしいかと思います。

先日、懇意にしている税理士さんと、土地の価格を出すために、土地の測量を行いました。
測量といっても、測量士さんがする測量ではなく、税の視点からの測量です。
汗をかきながら、正確な価格を出してもらい、その価格を元に贈与する持分を決めて登記申請を行いました。

贈与する不動産の価格の計算は、最も注意する点であると言えます。
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投稿者 司法書士塩﨑事務所 | 記事URL

2013年7月23日 火曜日

死亡による退職金の非課税の額とは?

被相続人が死亡したことにより、本来であれば被相続人に支払われるべきであった退職金が相続人に支払われる場合があります。

さて、この退職金は本来の相続財産ではありませんが、死亡によって相続人に支払われることから、税法上、相続財産とみなされ、相続税が課税されます。しかし、生命保険金等と同様に、一定額まで非課税とされています。

非課税とされる金額は次のとおりです。
①全ての相続人が取得した退職金の合計額が、非課税枠(法定相続人の数×500万円)以下であれば、各相続人に課税はされません。
②全ての相続人が取得した退職金の合計額が、非課税枠(法定相続人の数×500万円)を超える場合は、次の算式により計算した額が、各相続人の非課税の額となります。
(法定相続人の数×500万円)×その相続人が取得した退職金の額÷全ての相続人が取得した退職金の合計額



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投稿者 司法書士塩﨑事務所 | 記事URL

2013年6月19日 水曜日

生命保険金を相続させたいのですが、遺言書に書く必要がありますか?

遺言書を書くにあたって、先ずは相続財産を把握する必要があります。
言うまでもなく相続財産とは、相続によって相続人に分けられる(与えられる)財産のことを指します。

相続財産には、預貯金、不動産、動産、株券、投資信託、その他多くの種類がありますが、それではご質問にある生命保険金は相続財産に含まれるのでしょうか?

生命保険金は、その保険契約において受取人が決まっていますので、その受取人が、被保険者の死亡により保険金を直接受け取ります。つまり、保険金を相続によって受け取っているのではなく、保険契約の効果として保険金を受け取っているのです。
したがって、生命保険金は相続財産ではないこととなり、生命保険金を相続財産として遺言書に書く必要もありません。
生命保険金を相続人に渡したいのであれば、保険契約をする時点で受取人を相続人に指定しておけばいいのです。

尚、相続税の計算にあたっては、生命保険金の金額を相続財産の中に含めて考えることになっています(みなし相続財産)。

一般的に保険契約期間の途中でも、受取人の変更はすることができます。
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投稿者 司法書士塩﨑事務所 | 記事URL

2013年6月16日 日曜日

葬儀費用を被相続人の財産から支払ったら単純承認?

相続の方法には以下の3つの方法があります。

①被相続人のプラスの財産もマイナス財産も相続する単純承認
②被相続人のプラスの財産の範囲で被相続人のマイナス財産を支払う限定承認
③はじめから相続人にならなかったとみなされる相続放棄

これらは、相続の開始を知ったときから3ヶ月以内に決める必要があります(熟慮期間)。
②と③は、上記の3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述をしなければなりません。
①は特に何もしなければ3ヶ月の経過によって単純承認をしたことになります。

また、3ヶ月以内に、相続財産を売却したり、消費したり、壊したり、又は遺産分割の協議等をしたといった、いわゆる処分行為をした場合も単純承認をしたことになります。これらの場合は、相続人の相続する意思が明らかといえるからです。

さてそれでは、被相続人の財産から被相続人の葬儀費用を支払った場合は単純承認したことになるのでしょうか?
確かにこの場合、被相続人の財産を処分していることには変わりありません。葬儀費用も本来は葬儀の主催者(喪主)が代表して支払うのが慣例でしょう。しかしこの場合は、被相続人のために被相続人のお金を使っているのであり、相続人自身のために消費している訳ではありません。そうであれば、相続人の相続する意思が明らかとはいえないことになります。
したがって、単純承認したことにはならず、相続の開始を知ってから3ヶ月以内であれば、相続放棄や限定承認もできることになります。
但し、葬儀費用といっても、被相続人の社会的地位に応じた一般的な葬儀費用が目安ですので、あまりにも高額な場合は単純承認をしたことになる場合もあります。
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投稿者 司法書士塩﨑事務所 | 記事URL

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