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不動産登記

2020年10月24日 土曜日

家を買うのですが、見積りをお願いできますか?

質問:家を買うのですが、名義変更に必要な登記について、不動産業者から渡された司法書士報酬が高くてびっくりしています。知り合いの司法書士もいないので、どうしていいか分かりません。見積をお願いできますか?

回答:もちろん見積だけでも可能です。お気軽にご相談ください。
ところで、どうして不動産業者が紹介する司法書士の報酬が高くなるか、それはそれなりに理由があります。それは仕事の依頼のルートにあります。ちょっと詳しく解説します。

先ずは、それぞれの業務を比べてください、

不動産業者の業務
 物件の紹介、販売、仲介(契約)など

司法書士の業務
 物件の名義変更(登記)など

見てお分かりのとおり、通常、家を買おうとする方がはじめに訪問するのは、順番からして、不動産業者となります。
そして、無事に契約まで終わると、次に不動産の名義変更のために、司法書士を探す必要がありますが、そんな面倒なことはしません。
頼まなくても不動産業者が特定の司法書士を紹介してくれます。


それでは、紹介された特定の司法書士は、ただで不動産業者から紹介を受けることができるのでしょうか?

不動産業者と特定の司法書士の間に親族関係等があれば別ですが、普通は他人同士、何らかの見返りが必要です。


結局、不動産業者が紹介する特定の司法書士には、以上の関係があることを念頭に入れたうえで、その見積を漫然と承認することは避け、
別の司法書士に見積を出してもらい、それぞれ比較することが、経済的に最も賢い方法です。
別の司法書士の知り合いがいないのであれば、神奈川県司法書士会 
https://www.shiho.or.jp/ へ連絡すれば、数名の司法書士も紹介してくれます。

また、このように、お客さんがご自身で司法書士を探してきても、普通の不動産業者は嫌な顔をしません。逆にもし嫌な顔をしたら、その不動産業者は、特定の司法書士から多くの見返りを受けている可能性があります。さらには、特定の司法書士だけでなく、リフォーム業者など、不動産業者が紹介するすべての関連業者から見返りを受けており、それが、エンドユーザーであるお客さんへ転嫁されている可能性が高く、結局知らない内に高額な費用を支払ってしまうことになるので要注意です。

同じ仕事を依頼するのに、(例えば)10万円と15万円では、どちらを選びますか?
当然10万円ですよね。
でも不動産を購入するときは、数千万円の買い物をするので、数万円のことなんて余り気にしない状態になっていることが多いです。

依頼する仕事がまったく同じで、数万円違っていて、高い方を選択する。

このようなことが無くなればいいと思います。

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投稿者 司法書士塩﨑事務所 | 記事URL

2019年7月20日 土曜日

契約書等の原本は何通必要?

日常生活をしていると、契約書等に署名捺印する場面は少なくありません。
たとえば、部屋を借りるときには賃貸借契約書、
お金を借りるときには金銭消費貸借契約書、
不動産を買うときには、売買契約書、
そして相続が発生した場合は、遺産分割協議書などです。

この場合、署名捺印する当事者の分だけ原本を作成して各自が保管するか、又は原本1通だけ作成して1人がそれを保管し残りの当事者がコピーを保管するか、どちらが良いのでしょうか?

確かに、一部だけを作成して、残りをコピーとしていれば、署名捺印する回数も1回で済みますし、印紙代(遺産分割協議書を除く)も節約することができます。

ですが、ちょっと待ってください、数か月後、当事者間で何らかの契約上のトラブルが発生して、裁判になった場合を想定してみてください。
この場合、裁判所には契約書が証拠として提出されます。ところがもし、その相手が契約書に無断で巧妙に数字を書き加えていたら、その書き加えた事実を見破ることはできるのでしょうか。換言すると、照合できるものはあるのでしょうか。
コピーと照合するのでしょうか、コピーはあくまでコピーです。そのコピーが、「書き加えされていない原本を」コピーしたと証明することは難しいです。

ところがもし、原本が別にもう一通あればどうでしょうか。
この場合、裁判所にもう一通の原本を提出することにより、照合が可能となり、相手が勝手に書き加えた事実が証明できます。そして裁判に勝利することにつながります。

手間を惜しんで、契約書等の原本を一通だけにせず、きちんと当事者の人数分作成することをお勧めします。

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投稿者 司法書士塩﨑事務所 | 記事URL

2013年8月27日 火曜日

居住用不動産の配偶者への贈与について、注意する点は?

贈与税は税の中でも、比較的に高めに設定されています。
したがって、贈与する場合は常に贈与税に注意する必要があります。

ところで、一定の条件を満たした夫婦において、居住用不動産もしくは、居住用不動産取得に係る資金の配偶者への贈与は、2000万円(暦年贈与110万円を含めると2110万円)まで、無税とされています。無税といっても、何もしないと税金がかけられるので、贈与税の申告はする必要があります。

さて、ご質問にある、上記配偶者への贈与において注意する点についてですが、特別控除を使う条件を満たした後で、最も大きな問題となるのは不動産の価格の問題であると言えます。価格の計算を間違えると、贈与税が発生する場合があるからです。

建物の価格は、固定資産税の評価額をそのまま使うことができますが、建物と一緒に土地を贈与する場合は、土地の価格の計算も必要になります。
土地の価格は、路線価若しくは倍率方式で計算しますが、土地の位置、形によってさまざまな修正が入りますので、なるべく税理士等の専門家に依頼するのが早くて正確であると言えます。

一つ間違えると、多額の税金が発生する場合があるので、餅屋は餅屋に任せるのが、安心を買うという意味でもよろしいかと思います。

先日、懇意にしている税理士さんと、土地の価格を出すために、土地の測量を行いました。
測量といっても、測量士さんがする測量ではなく、税の視点からの測量です。
汗をかきながら、正確な価格を出してもらい、その価格を元に贈与する持分を決めて登記申請を行いました。

贈与する不動産の価格の計算は、最も注意する点であると言えます。
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投稿者 司法書士塩﨑事務所 | 記事URL

2011年6月10日 金曜日

相続放棄について考える期間(3ヶ月)を伸長できますか?

家庭裁判所へ申し立てて、伸長することができます。
ただし、伸長できるかどうかは、家庭裁判所の審判の結果によります。

相続人は、自分の為に相続の開始があったことを知ったときから3ヶ月以内に、次の3つの手続のうち、1つを選ばなければなりません。

① 被相続人(亡くなった方)の土地の所有権等の権利や借金等の義務をすべて受け継ぐ単純承認

② 被相続人の権利や義務を一切受け継がない相続放棄

③ 被相続人の債務がどの程度あるか不明で、財産が残る可能性もある場合等に、相続人が相続によって得た財産の限度で被相続人の債務の負担を受け継ぐ限定承認(これについては、相続人全員でする必要があります。)

しかし、3ヶ月以内に1つを選択できない場合もあります。その場合は、家庭裁判所へ熟慮期間の伸長を申し立てるのです(申立は相続開始から3ヶ月以内です。)。
戸籍等のほか、収入印紙800円と郵便切手が別途必要です。


司法書士塩﨑事務所|横浜市中区馬車道駅、桜木町駅、関内駅、
みなさまに信頼される町の法律家を目指しています。

相続・遺言・相続権・相続税・相続税控除・相続の保険・公正証書・相続放棄・本人訴訟・調停・相続登記のお悩みに誠意をもって対応します。
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投稿者 司法書士塩﨑事務所 | 記事URL

2011年5月13日 金曜日

相続登記に期限はありますか?(2)

相続登記に期限はありません。
この点、準確定申告(4ヶ月以内)や相続税の申告(10ヶ月以内)などの税務申告に期限があるのと異なります。

しかし、期限が無いからと言って、放置しておくと次のような危険があります。

①被相続人が遺言において、隠し子を認知して、さらにその子に財産を相続させると記載している。
②被相続人が遺言において、他人に財産を遺贈すると記載している。
③二次相続が発生すると、権利関係が複雑になる。

①②については、財産を相続できない可能性が高いです(②はよくありがちなケースです。)。遺言についてもその存在を知らないことが多く、遺贈を受けた他人から、はじめて知らされるケースもあります。

一度、他人に登記されてしまうと、それをひっくり返すのは、とても大変です。多くは裁判所の手続が必要となります。

速やかに相続登記を完了することは、将来の危険の可能性を回避する上で、とても重要なのです。


司法書士塩﨑事務所|横浜市中区馬車道駅、
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